Werbungskostenüberschüsse werden trotz konstant hoher Anfangsverluste anerkannt

Bei der Vermietung und Verpachtung von Immobilien und Wohnungen ist die Einkünfteerzielungsabsicht grundsätzlich nicht zu überprüfen. Denn bei dieser Einkunftsart besteht eine typisierende Annahme von langfristig erzielbaren positiven Erträgen. Das Finanzamt kann hier nicht ohne weiteres in eine Prognose zur Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht eintreten. Auch besonders hohe Verluste zu Beginn der Vermietungszeit, sprechen zunächst nicht gegen diese Absicht, sofern sich der Vorgang im wirtschaftlich üblichen Rahmen abspielt. Dazu im Einzelnen:

In zwei vom Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Fällen wurde die Anschaffung eines vermieteten Hauses über Kredite finanziert.

Finanzierung mittels Kapitallebensversicherung

Die Kredite sollten erst über später fällige Kapitallebensversicherungen abgelöst werden. Mangels Tilgung blieben die Schuldzinsen auf längere Zeit hoch und führten dauerhaft zu einem Werbungskostenüberschuss.

Das krasse Missverhältnis zwischen Mieteinnahmen und Schuldzinsen in der Anfangsphase spricht allerdings nicht per se gegen die Einkünfteerzielungsabsicht. Denn die Kombination von Darlehen und Versicherungspolice stellt eine marktgerechte Finanzierungsart dar, nach der es erst in späteren Zeiten zu einer Kompensation kommt.

Gegen die typisierende Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht spricht auch nicht, dass ein Baudenkmal vermietet wird, obwohl es sich dabei um ein typisches Liebhaberobjekt handelt.

Gleiches gilt bei einem vermieteten Einfamilienhaus, das nach einigen Jahren im Wege der vorweggenommenen Erbfolge an ein Kind übergeht. Da die Einkünfteerzielungsabsicht vorausgesetzt wird, muss keine Prognose für die kurze Zeit bis zum Übergang auf das Kind vorgenommen werden. Das gilt zumindest immer dann, wenn es zu Beginn der Vermietung keine Anhaltspunkte für die spätere Übertragung des Hauses gibt. Dabei ließ der BFH offen, ob eine unentgeltliche Rechtsnachfolge generell schädlich ist.

Überschussprognose nur in Ausnahmefällen

Diese beiden für Vermieter positiven Urteile bestätigen den Grundsatz, dass nur Sondersituationen den Nachweis einer Überschussprognose erfordern. Es kommt auch nicht darauf an, ob auf Dauer ein Totalüberschuss erzielbar ist. Dieser wird typisiert vorausgesetzt. Der BFH stellt zumindest in Aussicht, dass diese Sichtweise auch bei später beabsichtigter unentgeltlicher Übertragung gelten könnte.

BFH, Urteile vom 19.4.2005, Az. IX R 10/04, BB 2005, 1939 und Az. IX R 15/04, BB 2005, 1998