Vorteile durch Aufnahme eines neuen Darlehens beim Austausch von Immobilien

Veräußert ein Steuerpflichtiger seine bisher selbst genutzte und durch ein Darlehen finanzierte Immobilie und verwendet er nur einen Teil des Verkaufserlöses dazu, durch die Anschaffung einer anderen Immobilie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, so kann er aus dem fortgeführten Darlehen nicht mehr an Schuldzinsen als Werbungskosten abziehen, als dem Anteil der Anschaffungskosten der neuen Immobilie an dem Verkaufserlös entspricht. Dies hat der BFH mit Urteil vom 8.April 2003 entschieden.

Im Streitfall hatte der Steuerpflichtige sein Einfamilienhaus für 485.000 DM verkauft. 300.000 DM des Verkaufserlöses verwendete er anschließend für die Anschaffung von zwei Wohnungen, die er vermietete. Ein in Höhe von 190.000 DM valutiertes Darlehen, das ursprünglich durch das Einfamilienhaus gesichert war, tilgte er nicht, sondern übertrug es auf die vermieteten Wohnungen. Der BFH ließ bei den vermieteten Wohnungen nicht die vollen Darlehenszinsen aus den 190.000 DM zum Abzug zu, sondern nur 300/485 der Zinsen. Das ist der Teil des Verkaufserlöses, der zur Anschaffung der vermieteten Wohnungen verwendet wurde. In ähnlichen Fällen ist es also i.d.R. vorteilhafter, die erworbene Immobilie durch ein neu abgeschlossenes Darlehen zu finanzieren, da die Finanzierungskosten dann zu 100% als Werbungskosten abgesetzt werden dürfen.

BFHurteil v. 8.4.03 (IX R 36/00) in DStR 2003 S.1248.