Tipps i.V.m. Kautionsvereinbarungen

Aufgrund des § 551 BGB gelten hinsichtlich der Kaution bei Mietwohnungen folgende Vorschriften, von denen zum Nachteil eines Mieters nicht abgewichen werden darf:

1. Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf die Kaution höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen und zwar ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten.

2. Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

3. Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können aber auch eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu; sie erhöhen die Kaution.

In der Praxis sollte der Vermieter die Übergabe des Wohnungsschlüssels von der vorherigen Zahlung der Mietkaution abhängig machen. Der Vermieter hat insoweit ein Zurückbehaltungsrecht bis der Mieter zumindest die erste Rate der Kaution bezahlt hat. Im Übrigen steht es dem Vermieter frei, bei der Auswahl des Mieters demjenigen Interessenten den Vorzug zu geben, der bereit ist, die Kaution zu einem früheren Zeitpunkt freiwillig in voller Höhe zu bezahlen.

Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach die gesamte Kaution bei Vertragsbeginn fällig ist, ist dagegen aufgrund des Absatzes 4 in § 551 BGB unwirksam. Der BGH hat in einem Urteil vom 25.Juni 2003 (VIII ZR 344/02 in NJW 2003,2899) hierzu jedoch entschieden, dass der Mieter eine bereits in voller Höhe bezahlte Kaution nicht zurückfordern kann, solange das Mietverhältnis besteht.

Die Zinserträge, die auf dem Kautionskonto anfallen, müssen vom Mieter in seiner Einkommensteuererklärung angegeben werden. Deshalb ist es am einfachsten, wenn der Vermieter für jede Kaution ein gesondertes Sparkonto einrichtet und dem Mieter die betreffende Steuerbescheinigung über den Zinsabschlag aushändigt.

Die Eröffnung eines Kautionskontos durch den Mieter i.V.m. einer Verpfändung dieses Kontos an den Vermieter ist dagegen nicht empfehlenswert. Denn in einem solchen Fall kann die Bank dem Vermieter den Zugriff auf die Kaution streitig machen, was in der Praxis gelegentlich vorkommt, wenn der Mieter bei der Bank Schulden hat.