Steuertipps Aktuell
Strategien zur Überbrückung der Spekulationsfrist bei Immobilien
Bei Immobilien ergibt sich manchmal die Situation, dass der Eigentümer gerne verkaufen würde, dass er aber die Steuerbelastung fürchtet, die bei einer Veräußerung vor Ablauf der Spekulationsfrist entsteht. Grundsätzlich gibt es in solchen Fällen keine Gestaltungsvariante ohne Risiken, weil Vereinbarungen i.V.m. der Übertragung von Immobilien, die nicht notariell beurkundet werden, nichtig sind. Vor Ablauf der Spekulationsfrist kann aber keine voll wirksame notarielle Vereinbarung abgeschlossen werden, denn hinsichtlich der Spekulationsfrist ist der Abschluss des notariellen Vertrags maßgebend und nicht der Übergang von Nutzen und Lasten.
Es muss also nach einer Vereinbarung gesucht werden, die beiden Vertragsparteien eine hohe Sicherheit dafür bietet, dass der Notarvertrag später tatsächlich in der vorgesehenen Form in Kraft tritt. Der Verkäufer kann in einem solchen Fall z.B. dadurch abgesichert werden, dass der Käufer ein notarielles Kaufangebot abgibt, das der Verkäufer innerhalb einer bestimmten Zeitspanne annehmen kann. Da der Verkäufer in seiner Entscheidung frei bleibt, ob er das Angebot annimmt, ist ein solches Kaufangebot hinsichtlich der Spekulationsfrist unschädlich. Ähnliches gilt aufgrund eines BFHurteils vom 2.Oktober 2001 (BStBl 2002 II S.10) für den Fall, dass der Käufer sich beim Kaufvertrag durch einen vollmachtlosen Notariatsangestellten vertreten lässt. Genehmigt der Käufer den Vertrag dann nach Ablauf der Spekulationsfrist, entsteht kein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn. Denn die Genehmigung wirkt steuerrechtlich nicht auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts zurück.
Eine weitere Möglichkeit zur Absicherung des Verkäufers besteht darin, dass der Käufer eine sehr hohe Miete akzeptiert, die teilweise auf den Kaufpreis angerechnet wird, falls es später zu dem geplanten Verkauf kommt.
Zur Absicherung des Käufers kann man daran denken, einen Mietvertrag mit langer Kündigungsfrist und günstigen Konditionen abzuschließen, der es dem Verkäufer schwer macht, das Objekt während der Wartezeit an einen anderen Interessenten zu verkaufen.
Bei solchen Gestaltungen verbleiben Restrisiken. Das ist auch notwendig. Denn wenn die Verträge so perfekt gestaltet werden, dass der Käufer und der Verkäufer aus wirtschaftlichen Gründen am vorgesehenen Termin zum Notar gehen müssen, dann gilt das Geschäft als innerhalb der Spekulationsfrist vollzogen. Denn eine Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist liegt nach der Rechtsprechung bereits dann vor, wenn die Vertragspartner innerhalb der Frist Verhältnisse schaffen, die wirtschaftlich einem Kaufvertrag gleichstehen (BStBl 1992 II,553).