Steuertipps Aktuell

Steuervorteile durch kreuzweise Überlassung von Immobilien

Vermietet ein Steuerpflichtiger ein Haus zu fremdüblichen Bedingungen an seine Eltern, kann er bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Verluste auch dann abziehen, wenn er selbst ein Haus seiner Eltern unentgeltlich zu Wohnzwecken nutzt. Dies hat der BFH mit Urteil vom 14.Januar 2003 entschieden und damit ein interessantes Steuergestaltungsmodell gebilligt.

Im Streitfall nutzten die Eltern das Haus tatsächlich, zahlten den vereinbarten Mietzins i.H. von monatlich 2.500 DM und trugen die Nebenkosten selbst. Damit lagen die Voraussetzungen für die Annahme eines Mietverhältnisses vor. Anhaltspunkte dafür, dass die Hauptpflichten des Mietvertrages oder die sonstigen mietvertraglichen Abreden nicht fremdüblichen Bedingungen entsprachen, hat das Gericht nicht festgestellt.

Der Mietvertrag zwischen dem Steuerpflichtigen und seinen Eltern ist auch nicht wegen Missbrauchs von Gestaltungsmöglichkeiten unbeachtlich. Rechtsmissbräuchlich i.S. des § 42 AO ist eine Gestaltung, die - gemessen an dem erstrebten Ziel - unangemessen ist, der Steuerminderung dienen soll und durch wirtschaftliche oder sonst beachtliche nichtsteuerliche Gründe nicht zu rechtfertigen ist. Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor.

Insbesondere ist die Entgeltlichkeit der Hausüberlassung an die Eltern nicht nach den Grundsätzen der BFHrechtsprechung zur sog. Überkreuzvermietung als rechtsmissbräuchlich anzusehen. Nach dieser Rechtsprechung sind wechselseitige Vermietungen rechtsmissbräuchlich, wenn sie geringfügig unterschiedliche Wohnungen betreffen, die von zwei Personen angeschafft werden, um sie sogleich wieder ("über Kreuz") dem jeweils anderen in der Weise zu vermieten, dass sich die Vorgänge wirtschaftlich neutralisieren. Denn eine derartige Überkreuzvermietung ist regelmäßig allein dadurch veranlasst, dass die Beteiligten Schuldzinsen und sonstige Belastungen als Werbungskosten geltend machen wollen, die bei einer Selbstnutzung der jeweils eigenen Wohnung nicht steuermindernd abgesetzt werden dürfen.

Die Voraussetzungen einer Überkreuzvermietung liegen im Streitfall nicht vor, weil für das vom Steuerpflichtigen zu eigenen Wohnzwecken genutzte Haus der Eltern keine Werbungskosten geltend gemacht werden, und weil das von den Eltern genutzte Haus tatsächlich gegen Entgelt fremdgenutzt wird. Die Nutzungsüberlassung der beiden Häuser ist damit nicht darauf angelegt, sich wechselseitig die Möglichkeit der Inanspruchnahme von Werbungskostenüberschüssen zu verschaffen.

Auch die Tatsache, dass die Eltern dem Steuerpflichtigen ihr eigenes Haus unentgeltlich zur Nutzung überlassen haben, kann nicht als rechtsmissbräuchlich angesehen werden. Denn den Eltern steht es frei, ihren Kindern Vermögensgegenstände unentgeltlich zur Nutzung zu überlassen.

BFHurteil v. 14.1.03 (IX R 5/00) in DStR 2003 S.460.

Die steuerlichen Vorteile einer derartigen Gestaltung liegen auf der Hand. Während ein Immobilienkäufer bei Eigennutzung des erworbenen Objekts höchstens die Eigenheimzulage erhält, eröffnet die Vermietung an die Eltern neben dem Abzug von Abschreibungen und Betriebskosten insbesondere die Möglichkeit, Finanzierungskosten und Instandhaltungsaufwendungen uneingeschränkt geltend zu machen.