Optimierung des Schuldzinsenabzugs bei teilweise selbst genutzten Gebäuden

Die Finanzverwaltung wendet jetzt die neuere BFHrechtsprechung zum Abzug von Schuldzinsen bei Darlehen an, die der Anschaffung oder Herstellung eines teilweise vermieteten und teilweise selbst genutzten Gebäudes dienen. Danach darf ein Steuerpflichtiger, der ein teilweise vermietetes und teilweise selbst genutztes Gebäude mit Eigenmitteln und Fremdmitteln finanziert, Darlehenszinsen als Werbungskosten abziehen, soweit er die Darlehensmittel tatsächlich zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Gebäudeteils verwendet hat.

Der Abzug der Schuldzinsen setzt zunächst voraus, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten den unterschiedlich genutzten Gebäudeteilen zugeordnet werden. Das kann z.B. durch eine Aufteilung der Anschaffungskosten im notariellen Kaufvertrag geschehen. Trifft der Steuerpflichtige beim Kauf keine nach außen hin erkennbare Zuordnungsentscheidung, werden die Anschaffungskosten den einzelnen Gebäudeteilen nach dem Verhältnis der Wohn-/bzw. Nutzflächen anteilig zugeordnet.

Herstellungskosten können dadurch aufgeteilt werden, dass die Handwerker gesonderte Rechnungen für die Arbeiten in den vermieteten und selbst genutzten Gebäudeteilen erstellen. Rechnungen, die sowohl die vermieteten als auch die selbst genutzten Räume betreffen, dürfen durch den Steuerpflichtigen aufgeteilt werden.

Weitere Voraussetzung für den Werbungskostenabzug ist ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten für den vermieteten Gebäudeteil. Das setzt vo­raus, dass der Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, der den vermieteten Gebäudeteil betrifft, tatsächlich mit den dafür aufgenommenen Darlehensmitteln bezahlt wird. Eine gesonderte Zahlung der Anschaffungskosten für den vermieteten Gebäudeteil liegt z.B. vor, wenn der Steuerpflichtige diese Kosten mittels eines eigenständigen Darlehens auf ein Notaranderkonto überweist, oder wenn der Steuerpflichtige ein Baukonto ausschließlich mit Darlehensmitteln ausstattet und die Zahlungen der Herstellungskosten für den vermieteten Gebäudeteil zu Lasten dieses Kontos leistet.

Falls der Steuerpflichtige es versäumt, die Aufwendungen für den vermieteten Gebäudeteil getrennt zu finanzieren, werden die Schuldzinsen nach dem Verhältnis der Baukosten der einzelnen Gebäudeteile schätzungsweise aufgeteilt.

Werden die Kosten für die Errichtung des gesamten Gebäudes einheitlich abgerechnet und bezahlt, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass auch die Darlehensmittel nach dem Verhältnis der Wohn- bzw./Nutzflächen verwendet worden sind. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Steuerpflichtige die Herstellungskosten dem vermieteten Gebäudeteil durch eine eigene Aufstellung zuordnet und die sich danach ergebenden Herstellungskosten mit Darlehensmitteln bezahlt.

Die vorstehenden Grundsätze sind auch auf ein häusliches Arbeitszimmer anwendbar, das als selbständiger Gebäudeteil anzusehen ist.

BMFschreiben v. 16.4.04 (IV C 3-S 2211-36/04) in BStBl 2004 I S.464.