Optimales Timing für Immobilienverkäufe

Hohe Sonderabschreibungen haben viele Steuerpflichtige veranlasst, in den neuen Ländern Immobilien zu erwerben. Diese Immobilien stehen zur Zeit oft leer und sind nur mit Verlust zu verkaufen. In dieser Situation stellt sich die Frage, ob es sinnvoll ist, eine solche Immobilie zu behalten oder möglichst bald zu verkaufen. Aus steuerlicher Sicht müssen dabei folgende Gesichtspunkte berücksichtigt werden:

Der Steuerpflichtige kann das Objekt behalten und erst nach Ablauf von zehn Jahren veräußern. Diese Alternative ist in der Regel nur interessant, wenn der Investor in den nächsten Jahren mit erheblichen Wertsteigerungen rechnet. Erzielt der Steuerpflichtige nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren einen Gewinn, bleibt dieser steuerfrei; wenn der Steuerpflichtige dagegen nach Ablauf von 10 Jahren einen Verlust realisiert, ist dieser steuerlich unbeachtlich.

Der Steuerpflichtige kann das Objekt aber auch innerhalb der Spekulationsfrist veräußern und den Verlust mit anderen Spekulationsgewinnen verrechnen. Diese Variante ist insbesondere für Steuerpflichtige interessant, die im Jahr 1999 oder 2000 hohe Spekulationsgewinne aus Wertpapiergeschäften realisiert haben, da diese Gewinne durch einen Spekulationsverlust aus der Ost-Immobilie ganz oder teilweise neutralisiert werden könnten. Besonders hohe Spekulationsverluste lassen sich bei Ost-Immobilien realisieren, die vor dem 1.August 1995 erworben wurden, da bei diesen Objekten die inzwischen vorgenommenen Abschreibungen den Spekulationsverlust nicht mindern (§ 52 Abs.39 Satz 3 EStG).

Bei Steuerpflichtigen, die in den letzten fünf Jahren Immobilien verkauft haben, muss auch bedacht werden, dass bei einem weiteren Immobilienverkauf möglicherweise die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel überschritten wird. Das kann vorteilhaft sein, wenn die Verluste aus den verkauften Immobilien dadurch steuerlich abzugsfähig werden, aber auch nachteilig, weil die Gewinne beim gewerblichen Grundstückshandel der Einkommen- und zusätzlich der Gewerbesteuer unterliegen.