Immobilienübertragungen innerhalb der Familie als Steuerspar-Modell

Bei vielen Familien besitzen die Eltern ein weitgehend abgeschriebenes Mietshaus. Hier sollte aus steuerlicher Sicht überlegt werden, ob diese Immobilie auf ein anderes Familienmitglied übertragen werden kann, um das Gebäude dann ein zweites Mal abzuschreiben. Wenn der Gebäudewert (nicht Verkehrswert!) eines Mietshauses z.B. 1 Mio. DM beträgt, führt eine solche Immobilienübertragung zu einem neuen Abschreibungsvolumen von 1 Mio. DM und damit zu einer Steuerminderung innerhalb der Familie i.H.v. bis zu 250.000 DM in den kommenden 20 Jahren.

Eine derartige Immobilienübertragung kann einerseits als normaler Kauf ­ wie unter fremden Dritten ­ abgewickelt werden. Die Übertragung kann aber auch dazu dienen, zusätzlich die Erbschaftsteuer-Freibeträge, die alle 10 Jahre erneut in Anspruch genommen werden dürfen, mehrfach zu nutzen. Bei dem Verkauf an ein Kind kann z.B. ein Kaufpreis gewählt werden, der etwa 400.000 DM unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt, so dass für die Übertragung wegen des Erbschaftsteuer-Freibetrags i.H.v. 400.000 DM keine Schenkungsteuer anfällt (§ 16 ErbStG). In einem solchen Fall ermäßigt sich das neue Abschreibungsvolumen allerdings etwas, da dann eine gemischte Schenkung vorliegt. Bei der gemischten Schenkung wird die Alt-Abschreibung hinsichtlich des geschenkten Gebäudeteils fortgeführt und nur hinsichtlich des gekauften Gebäudeteils wird die Abschreibung, wie bei einem Kauf von einem fremden Dritten berechnet.

Bei diesem Steuersparmodell müssen selbstverständlich auch die einmaligen Kosten für den Verkauf sowie die Auswirkungen auf die Einkommensteuer beim Verkäufer und Käufer berücksichtigt werden. Deshalb sollte das Modell als Anregung verstanden werden, um einmal über die Optimierung der Steuerbelastung auf der Ebene der ganzen Familie nachzudenken.