Grundstücksübertragung unter Nießbrauchsvorbehalt

Im Hinblick auf die demnächst zu erwartende Erhöhung der Erbschaft-steuer bei der Schenkung bzw. Vererbung großer Vermögen denken viele Steuerpflichtige darüber nach, ob es sinnvoll ist, vorweg Immobilien zu übertragen. Wir haben deshalb nachfolgend die Gesichtspunkte zusammengestellt, die bei einer Übertragung von Immobilien unter Vorbehalt des Nießbrauchs beachtet werden müssen.

Zivilrechtlich erfordert der Vorbehaltsnießbrauch bei Grundstücken den Abschluss eines Vertrags beim Notar und die Eintragung des Nießbrauchs in das Grundbuch. Eine Grundstücksschenkung zwischen Eltern und Kindern unter gleichzeitigem Vorbehalt des Nießbrauchs bewirkt, dass die Eltern die übertragene Immobilie weiterhin selbst nutzen oder vermieten können. Falls nichts Abweichendes vereinbart wird, tragen die Eltern die gewöhnlichen laufenden Kosten, während außergewöhnliche Reparaturen und Ausbesserungen von dem Kind als dem neuen Eigentümer zu tragen sind. Eine zusätzliche Absicherung für die Eltern kann durch die dingliche Vereinbarung eines Rückübertragungsanspruchs erlangt werden, der dazu führt, dass die Immobilie an die Eltern zurückfällt, falls das Kind vor den Eltern stirbt.

Erbschaftsteuer

Bei einer Grundstücksübertragung unter Nießbrauchsvorbehalt handelt es sich um eine Schenkung im Sinne des § 7 ErbStG, wobei sich der Wert der Schenkung nach dem Steuerwert des Grundstücks richtet. Das Nießbrauchsrecht selbst hat keinerlei Einfluss auf die Höhe der Schenkung-

steuer. Denn der Erwerb von Vermögen, dessen Nutzungen dem Schenker zustehen, wird ohne Berücksichtigung dieser Belastungen besteuert. Die Steuer, die anteilig auf den Kapitalwert des Nießbrauchsrechts entfällt, wird jedoch bis zum Erlöschen des Nießbrauchs zinslos gestundet

(§ 25 Abs.1 Satz 2 ErbStG). Der Kapitalwert der Nutzung wird nach den

§§ 13-16 Bewertungsgesetz ermittelt. Der auf den Wert des Nießbrauchs entfallende Schenkungsteuerbetrag braucht von den Kindern also i.d.R. erst nach dem Tod beider Elternteile bezahlt zu werden.

Verzichten die Eltern vorzeitig auf das Nießbrauchsrecht, so erlischt die Belastung und damit endet auch die Stundung. Dies hat zur Folge, dass die anteilig gestundete Erbschaftsteuer fällig wird. In solchen Fällen können zusätzliche Erbschaftsteuerbelastungen entstehen, wenn das Erbschaftsteuergesetz in der Zeit zwischen der Vereinbarung des Vorbehaltsnießbrauchs und dem Verzicht auf den Nießbrauch geändert wird, wie dies z.B. am 1.Januar 1996 der Fall war. Denn nach Auffassung der Finanzverwaltung stellt der Verzicht auf den Nießbrauch eine freigebige Zuwendung der Eltern an ihre Kinder dar. Dies muss bedacht werden, wenn ein Schenker zu Lebzeiten auf einen vorbehaltenen Nießbrauch verzichten will.

Ein vorzeitiges Ende der Stundung tritt außerdem ein, wenn das mit dem Nießbrauch belastete Grundstück veräußert wird. Schließlich kann der Steuerpflichtige jederzeit auf die Stundung verzichten und die noch offene Steuerschuld mit dem Barwert tilgen (§ 25 Abs.1 Satz 3 ErbStG). Dieser Antrag kann jederzeit gestellt werden, sobald die Steuer gestundet ist. Da der Ablösungsbetrag regelmäßig deutlich unter dem Stundungsbetrag liegt, ist die Ablösung der Steuer vorteilhaft und sollte, wenn Geldmittel zur Verfügung stehen, möglichst durchgeführt werden.

Einkommensteuer

Beim Vorbehaltsnießbrauch werden - im Falle einer Vermietung - den Eltern die Einkünfte zugerechnet, während die Kinder als Eigentümer keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Die Eltern dürfen die Abschreibungen unverändert fortführen. Die Kinder als neue Eigentümer dürfen dagegen weder Abschreibungen noch Werbungskosten absetzen, weil sie keine Einkünfte erzielen.

Die von den Eltern getragenen Aufwendungen für das zur Einkünfteerzielung genutzte Grundstück sind als Werbungskosten absetzbar, soweit eine gesetzliche oder vertragliche Pflicht zur Kostentragung besteht. Großreparaturen können die Eltern daher nur dann als Werbungskosten geltend machen, wenn sie sich hierzu vertraglich verpflichtet haben. Eine solche Vereinbarung ist aus steuerlicher Sicht vorteilhaft, weil die Kosten der Großreparaturen sonst weder bei den Eltern noch bei den Kindern steuerlich abzugsfähig sind.

Eigenheimzulage

Bei selbst genutzten Immobilien, bei denen die Eltern Abschreibungen nach § 10e EStG oder die Eigenheimzulage in Anspruch genommen haben, muss beachtet werden, dass diese Steuervergünstigungen gestrichen werden, sobald die Eltern das Eigentum übertragen.

BFH-Urteil v. 28.7.99 (X R 38/98) in Deutsches Steuerrecht 1999 S.1804.