Grundstückskaufvertrag und Bauträgervertrag trennen

Der Kauf eines Grundstücks i.V.m. einem Vertrag über die schlüsselfertige Errichtung des Gebäudes ist bequem aber teuer. Denn in einem solchen Fall wird die 3,5%ige Grunderwerbsteuer vom Gesamtpreis erhoben. Deshalb sollte - wenn möglich - vermieden werden, dass der Grundstückskaufvertag und Bauträgervertrag vom Finanzamt als Vertragsbündel angesehen wird. Das ist immer dann möglich, wenn der Bauträgervertrag unabhängig vom Grundstückskaufvertrag abgeschlossen werden kann. Aber auch in Fällen, in denen sich der Grundstückserwerber verpflichtet, in einen bereits vom Verkäufer abgeschlossenen Generalübernehmervertrag einzutreten, muss nicht immer ein Vertragsbündel vorliegen. Dies hat der BFH in einem Urteil vom 16.Januar 2002 klargestellt.

Die Annahme eines einheitlichen Vertragsgegenstandes "bebautes Grundstück" setzt neben dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrags den Abschluss eines Vertrags über die Errichtung eines Gebäudes zwischen dem Erwerber und der Veräußererseite voraus, wobei es sich bei dem Bauträger auch um einen Dritten handeln kann, der mit dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich oder durch vertragliche Abreden verbunden ist.

Anders ist es dagegen, wenn der Grundstückskäufer sich im Kaufvertrag verpflichtet, in einen Bauträgervertrag einzutreten, von dem sich der Grundstücksverkäufer befreien will, weil er den geplanten Bau nicht mehr selbst durch führen will oder kann. Denn dann hat sich weder der Grundstücksverkäufer noch ein mit diesem verbundener Dritter dem Käufer gegenüber verpflichtet, das Gebäude auf dem Grundstück zu errichten oder fertig zu stellen.

Im Streitfall, der vom BFH mit Urteil vom 16.Januar 2002 entschieden wurde, hatte der Grundstücksverkäufer mit dem Bau einer Klinik begonnen. Der Käufer erwarb die im Bau befindliche Klinik und verpflichtete sich privatschriftlich in den Bauträgervertrag einzutreten, da der Grundstücksverkäufer daran interessiert war, von den Verpflichtungen aus diesem Vertrag befreit zu werden. Bei einer solchen Fallgestaltung fällt also Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückskaufpreis an.

BFHurteil v. 16.1.02 (II R 16/00) in DStR 2002 S.495.