Grunderwerbsteuer, Maklerhonorare, Notarkosten und Grundbuchgebühren sparen beim Immobilienkauf

Da die Nebenkosten bei einem Grundstückskauf bis zu 10% des Kaufpreises erreichen können, lohnt es sich, intensiv über Gestaltungsmaßnahmen zur Senkung dieser Kosten nachzudenken. Nachfolgend haben wir die wichtigsten Ansatzpunkte zusammengestellt.

Der Kauf von Einrichtungsgegenständen i.V.m. einem Immobilienerwerb, z.B. der Kauf von Küchenmöbeln (ausgen. Herd und Spüle), von Schränken, Teppichen, Lampen, Gardinen usw. sowie der Kauf von Betriebseinrichtungen, Heizöl und Baugenehmigungsunterlagen unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Der Kaufpreis für diese Gegenstände sollte deshalb im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen oder von vornherein außerhalb des Grundstückskaufvertrags bezahlt werden. Die Bezahlung außerhalb des Grundstückskaufvertrags hat den Vorteil, dass sich dann i.d.R. auch die Kosten für den Makler, den Notar und das Grundbuchamt reduzieren.

Der beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Kaufpreis enthaltene Anteil der Instandhaltungsrücklage gehört nicht zu den Anschaffungskosten der Eigentumswohnung. Vielmehr wird durch die Übernahme des Anteils der Instandhaltungsrücklage eine vom Grundstückseigentum losgelöste Rechtsposition übertragen, die einer Geldforderung vergleichbar ist. Wird im Kaufvertrag nur ein einheitlicher Kaufpreis ausgewiesen, darf der Erwerber die Abschreibungen also nur vom Kaufpreis nach Abzug der anteiligen Instandhaltungsrücklage berechnen. Es ist zweckmäßig, die im Preis für eine Eigentumswohnung enthaltene Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert auszuweisen, da dieser Kaufpreisanteil dann vom Finanzamt nicht zur Berechnung der 3,5%igen Grunderwerbsteuer herangezogen wird (BStBl 1992 II,152).

Wenn der Kaufpreis einer Immobilie nachträglich herabgesetzt wird, z.B. wegen Baumängeln oder wegen einer verspäteten Fertigstellung, so wird die Grunderwerbsteuer auf Antrag nach § 16 Abs.3 GrEStG entsprechend herabgesetzt. Voraussetzung für die Minderung der Grunderwerbsteuer ist, dass die Herabsetzung des Kaufpreises innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Grunderwerbsteuer stattfindet, oder dass die Herabsetzung des Kaufpreises aufgrund des § 437 BGB wegen Sach- oder Rechtsmängeln vollzogen wird.

Über die Höhe der Notarkosten darf nach dem Gesetz nicht verhandelt werden. Diese Gebühren lassen sich jedoch durch eine entsprechende Vertragsgestaltung reduzieren. Das betrifft vor allem folgende Details:

• Das Notaranderkonto ist in den meisten Fällen - selbst bei abzulösenden Grundschulden - entbehrlich.

• Bestehen hinsichtlich der Seriosität und Bonität des Verkäufers keine Zweifel, ist auch die Auflassungsvormerkung entbehrlich, was die Grundbuch- und Notargebühren reduziert und die Abwicklung beschleunigt.

• Bei der Finanzierung sollte in jedem Fall auf den kostspieligen Grundbuchbrief verzichtet werden, den heute eigentlich niemand mehr benötigt (Notar Claussen in FAZ v. 31.10.03 S.43).