Die Vermietung mit Umsatzsteuerausweis auf 10 Jahre begrenzen

Wenn Neubau-Immobilien umsatzsteuerpflichtig vermietet werden können, ist das für den Eigentümer sehr vorteilhaft, da sich die Anschaffungskosten der Immobilie wegen der Vorsteuererstattung reduzieren.

Nach § 9 Abs.2 UStG ist bei Neubauten seit dem 1.Januar 1994 eine Option zur Umsatzsteuerpflicht bei der Vermietung nur noch möglich, soweit der Mieter das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Wer als Vermieter Wert darauf legt, dass die Vorsteuern aus den Baukosten eines Neubaus vom Finanzamt erstattet werden, muss in den ersten 10 Jahren also Mieter auswählen, die ausschließlich Umsätze ausführen, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Nach Ablauf von 10 Jahren kann die umsatzsteuerpflichtige Vermietung jederzeit beendet werden. Nach diesem Zeitraum kann also ein beliebiger Mieter gewählt werden. Für den Übergang zur umsatzsteuerfreien Vermietung sind keine Meldungen an das Finanzamt erforderlich. Es genügt, wenn die Miete nach Ablauf von 10 Jahren ohne Umsatzsteuerausweis in Rechnung gestellt und wenn dementsprechend für die Mieteinnahmen keine Umsatzsteuer mehr abgeführt wird (Abschn.148+148a UStR 2000).

Im Mietvertrag kann von vornherein vereinbart werden, dass die Umsatzsteuer i.V.m. der Miete ab einem Zeitpunkt X wegfällt. Das ist z.B. vorteilhaft, wenn sich Mieter für die Räume interessieren, bei denen die Umsatzsteuer nicht oder nur teilweise als Vorsteuer abzugsfähig ist. Die Begrenzung der Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung auf die ersten 10 Jahre erleichtert in vielen Fällen die Mietersuche. Daran sollte bei der derzeitigen schwierigen Vermietungssituation gedacht werden!

Steuersenkungsgesetz

Verbesserte Kontrollen bei den Spekulationsgewinnen

Bei Steuerpflichtigen, die ihrer Bank einen Freistellungsauftrag für die Kapitaleinkünfte erteilt haben, muss die Bank dem Bundesamt für Finanzen in Zukunft getrennt melden, in welcher Höhe Zins- bzw. Dividendenerträge ohne Steuerabzüge ausbezahlt wurden. Diese neue Meldepflicht betrifft erstmals Kapitaleinkünfte des Jahres 2001. Damit hat das Wohnsitzfinanzamt in Zukunft die Möglichkeit, bei Steuerpflichtigen mit hohen Dividendeneinkünften verstärkt nach Spekulationsgewinnen zu forschen.

Steuerpflichtige, die vermeiden wollen, dass das Finanzamt solche Kontrollmeldungen erhält, können die Freistellungsaufträge zum Jahresende 2000 kündigen. Noch wirksamer ist es jedoch, von vornherein Anlagen zu wählen, bei denen keine steuerpflichtigen Erträge anfallen. Dazu gehören z.B. Aktien von Gesellschaften, die keine Dividenden auszahlen, und ausgewählte Aktienfonds, bei denen die Erträge zu 100% steuerfrei zufließen. Lassen Sie sich von Ihrem Anlageberater gezielt Anlagen mit steuerfreier Rendite vorschlagen! Bei derartigen Anlagen bekommt das Finanzamt überhaupt keinen Einblick in das vorhandene Vermögen, weil keine Kontrollmitteilungen angefertigt werden, und weil in der Einkommensteuererklärung keinerlei Angaben zu den Einkünften aus Kapitalvermögen erforderlich sind.

Steuersenkungsgesetz in LEXinform unter Nr.115381.