Steuertipps Aktuell
Ausbauten in voller Höhe mit der Eigenheimzulage finanzieren
Die Bundesregierung wird die Wohnungsbauförderung durch die Eigenheimzulage voraussichtlich in Kürze einschränken. Deshalb erinnern wir daran, dass Ausbauten in einem selbst genutzten Haus bei Steuerpflichtigen mit mehreren Kindern derzeit noch zu 100% mit Hilfe der Eigenheimzulage finanziert werden können.
Die Höhe der Eigenheimzulage für Ausbauten und Erweiterungen an selbst genutzten Immobilien beträgt acht Jahre lang 2,5% der Herstellungskosten bis zu einem Höchstbetrag von 1.278 € (§ 9 Abs.2 EigZulG). Darüber hinaus ist die Eigenheimzulage für Ausbauten und Erweiterungen auf höchstens 50% der Herstellungskosten begrenzt (§ 9 Abs.6 EigZulG). Diese Werte betreffen allerdings nur Ausbauten und Erweiterungen, durch welche die Wohnfläche einer bereits vorhandenen Wohnung vergrößert wird. Wird dagegen durch die Ausbau- oder Erweiterungsmaßnahmen eine zusätzliche Wohnung geschaffen, so beläuft sich die Eigenheimzulage acht Jahre lang auf 5% der Herstellungskosten bis zum Höchstbetrag von 2.556 € (§ 9 Abs.2 EigZulG). Wer die 5%ige Eigenheimzulage - ohne Beschränkung auf den Höchstbetrag von 50% der Baukosten - beantragen will, muss Folgendes beachten:
1. Durch die Baumaßnahme muss eine neue Wohnung geschaffen werden. Dies ist der Fall, wenn eine abgeschlossene Wohneinheit mit mehr als 23 qm mit einem separaten Zugang hergestellt wird. Zu der Wohnung müssen ein Badezimmer und eine Kochmöglichkeit gehören (BStBl 1994 I,887 Tz.8+9).
2. Der Bauaufwand einschließlich des Werts der Eigenleistung muss nach überschlägiger Berechnung den Wert der anteiligen Altbausubstanz übersteigen (Abschn.43 Abs.5 EStR 2001).
3. Die Eigenheimzulage wird nur gewährt, wenn die Baumaßnahme mit den materiellen Vorschriften des Baurechts vereinbar ist. Diesen Nachweis kann der Steuerpflichtige durch Vorlage einer Baugenehmigung erbringen oder durch eine Bescheinigung der Baubehörde, aus der sich ergibt, dass eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist. Bei Ausbauten, die nachträglich genehmigt werden, wird die Eigenheimzulage nur für die Zeit nach Erteilung der Genehmigung gewährt (BStBl 1999 II,598). Steuerpflichtige, die die Eigenheimzulage für Ausbauten beantragen wollen, sollten sich die Baugenehmigung bzw. die Negativbescheinigung also vor der Fertigstellung beschaffen, da andernfalls die Eigenheimzulage für die Jahre verloren gehen kann, in denen der Ausbau ohne eine erforderliche Baugenehmigung bewohnt wird.
Der Bau einer selbst genutzten oder kostenlos an Angehörige überlassenen abgeschlossenen Wohnung durch Ausbaumaßnahmen kann bei Steuerpflichtigen mit mehreren Kindern oft in voller Höhe aus der Eigenheimzulage finanziert werden, wie folgendes Beispiel zeigt:
Ein Steuerpflichtiger mit drei Kindern baut den Speicher seines Eigenheims zu einer abgeschlossenen Wohnung aus. Die Baukosten betragen 30.000 €. Die Grundzulage beträgt im Beispielsfall acht Jahre lang 1.500 €/Jahr (= 5% von 30.000 €); das sind 12.000 €. Die Kinderzulage beträgt bei drei Kindern 3 x 767 € = 2.301 €/Jahr; das ergibt in acht Jahren 18.408 €. Die Eigenheimzulage beläuft sich dann insgesamt auf 30.408 €, bzw. nach der Kürzung auf die Höhe der Baukosten auf 30.000 € (§ 9 Abs.6 EigZulG).
Die Eigenheimzulage wird auch bei Ausbauten und Erweiterungen nur unter der Voraussetzung gewährt, dass der Steuerpflichtige die Einkunftsgrenzen des § 5 EigZulG einhält, dass durch eine frühere Förderung des selbst genutzten Wohneigentums noch kein Objektverbrauch eingetreten ist (§ 6 EigZulG), und dass die geförderte Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (§ 4 EigZulG).