Alternativen bei der Umschuldung teurer Darlehen

Wenn ein Immobilienbesitzer alte Darlehen ablösen will, weil die Finanzierungskonditionen derzeit außerordentlich günstig sind, hat er im Wesentlichen vier Möglichkeiten:

• Er kann mit der Umschuldung bis zum Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist warten und darauf hoffen, dass sich die Finanzierungskonditionen bis zu diesem Zeitpunkt nicht wesentlich verschlechtern.

• Er kann bereits heute ein sog. Forwarddarlehen abschließen und sich damit die aktuellen Zinskonditionen sichern. Das kostet einen Aufschlag von 0,02 - 0,03 Prozentpunkten auf den aktuellen Zins für jeden Monat bis zur Auszahlung des Geldes.

• Der Immobilienbesitzer hat außerdem die Möglichkeit, parallel zum laufenden Darlehensvertrag einen neuen Kredit aufzunehmen und bis zur Auszahlung dieses Kredits Bereitstellungszinsen zu zahlen.

• Schließlich kann der Immobilienbesitzer das bestehende Darlehen vorzeitig zurückzahlen und an die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten.

Steuerlich hat die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung den Vorteil, dass damit Zinszahlungen vorgezogen werden, was sinnvoll sein kann, wenn das Einkommen des laufenden Jahres reduziert werden soll.

In einer Entscheidung vom 6.Mai 2003 hat der BGH hierzu ausgeführt, dass die von der Bank verlangte Vorfälligkeitsentschädigung nur dann auf ihre Angemessenheit überprüft werden kann, wenn der Immobilienbesitzer ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Darlehensrückzahlung nachweist, z.B. weil er das Grundstück verkauft hat. In anderen Fällen, etwa wenn der Darlehensnehmer die vorzeitige Rückzahlung zur Erlangung günstigerer Zinskonditionen wünscht, unterliegt die Vereinbarung der Vertragspartner über die Höhe des Vorfälligkeitsentgelts keiner Angemessenheitskontrolle. Eine solche Vereinbarung ist grundsätzlich rechtswirksam, solange die Grenzen der Sittenwidrigkeit nicht überschritten sind.

BGHurteil v. 6.5.03 (XI ZR 226/02) in LEXinform 1524866.