Altbaumodernisierung als Steuersparmodell

Nach dem Auslaufen des Fördergebietsgesetzes sind die Sonderabschreibungen für Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen sowie für Baudenkmale eine der letzten Steueroasen für Immobilieninvestoren.

Die Sonderabschreibung nach § 7h EStG setzt voraus, dass das Gebäude in einem Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich belegen ist. Förderungswürdig sind Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines solchen Gebäudes dienen, wenn die Maßnahmen nach vorheriger Abstimmung mit der Gemeinde und in Erfüllung einer gegenüber der Gemeinde übernommenen Verpflichtung durchgeführt werden.

§ 7i EStG begünstigt dagegen Baumaßnahmen an Gebäuden, die nach Landesrecht als Baudenkmal gelten sowie Baumaßnahmen an Gebäuden, die zu einer Gebäudegruppe gehören, die nach Landesrecht als Ensemble geschützt ist. Begünstigt sind sowohl Herstellungs- als auch Anschaffungskosten, soweit die Baumaßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes

oder zu deren sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Weitere Voraussetzung ist, dass die Baumaßnahmen mit der zuständigen Denkmalbehörde abgestimmt wurden.

Die o.g. Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dürfen im Jahr der Fertigstellung und den folgenden neun Jahren mit 10x10% abgeschrieben werden. Das führt im Regelfall dazu, dass sich das Finanzamt mit bis zu 40% an den Investitionskosten beteiligt, weil der Anteil der Kosten, der auf das Grundstück entfällt, bei umfangreichen Renovierungsmaßnahmen oft sehr gering ist.

Steuerpflichtige, die die Verlustausgleichsbeschränkungen des § 2 Abs.3 EStG umgehen wollen, sollten die Immobilie für das Betriebsvermögen eines Einzelunternehmens oder einer Personengesellschaft erwerben. Dann können die Verluste sofort in voller Höhe mit den gewerblichen Gewinnen verrechnet werden und außerdem ermäßigt sich die Gewerbesteuer. Ein späterer Veräußerungsgewinn ist in diesem Fall zwar steuerpflichtig, er wird aber voraussichtlich nach der Steuerreform nur noch mit einem wesentlich niedrigeren Steuersatz besteuert. Denn die Gewerbesteuerbelastung bei den Einzelunternehmen und Personengesellschaften wird weitgehend wegfallen, und der Spitzensteuersatz wird spürbar sinken. Es verbleibt dann also neben einer langjährigen Steuerstundung zusätzlich eine endgültige Steuerersparnis.