Steuerliche Qualifizierung einer Tätigkeit richtet sich nach objektiven Kriterien

Ein Rechtsanwalt erwarb zwei langfristig vermietete Eigentumswohnungen. Bereits im Kaufvertrag verzichtete er auf sein Recht zur ordentlichen Kün-digung, auch wegen Eigenbedarfs. Zur Finanzierung wurden über den Kaufpreis hinausgehende Darlehen mit einer 27-jährigen Laufzeit aufgenom-men. Drei Monate nach dem Erwerb meldete der Rechtsanwalt ein Gewerbe als gewerblicher Grundstückshändler an. Er beabsichtige, die gerade erworbenen und weitere noch zu erwerbende Wohnungen jeweils kurzfristig nach ihrem Kauf wieder zu veräußern. Das Finanzamt erkannte den im Jahr der Gewerbeanmeldung ausgewiesenen erheblichen Verlust nicht an. Es sei über einen Zeitraum von fast einem Jahr seit dem Erwerb des ersten Grundstücks zu keinem Verkauf gekommen. Eine Gewinnerzielungsabsicht sei nicht erkennbar.

Die Einschätzung des Finanzamts wird vom Bundesfinanzhof geteilt. Entscheidendes Kriterium für die Abgrenzung zwischen einem Gewerbebetrieb und der privaten Vermögensverwaltung ist im Zweifel die allgemeine Verkehrsanschauung. Allgemein ist auf das Bild abzustellen, das einen Gewerbebetrieb ausmacht und einer privaten Vermögensverwaltung fremd ist. Ein Anhaltspunkt für einen gewerblichen Grundstückshandel ist dabei die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines engen zeitlichen Zeitraums zwischen der Anschaffung oder Herstellung auf der einen und dem Verkauf auf der anderen Seite. Aufgrund besonderer Umstände kann auch die Veräußerung von weniger als vier Objekten auf eine gewerbliche Tätigkeit schließen lassen.

Bezogen auf den Urteilsfall wird es als untypisch angesehen, wenn erste Verkaufsbemühungen für die erwor-benen Wohnungen erst nach mehr als einem Jahr feststellbar sind und darüber hinaus die spätere Veräuße-rung unter Selbstkosten erfolgt. Auch die langfristige Finanzierung und der Kündigungsverzicht lassen nicht den Schluss zu, dass ernsthaft eine ge-werbliche Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht angestrebt wurde. Die anderslautenden Äußerungen gegenüber Banken und anderen Personen sowie die Gewerbeanmeldung sind subjektive Einschätzungen, die für die objektive Beurteilung der steuerlichen Qualifizierung einer Tätigkeit nicht von ausschlaggebender Bedeutung sind.