Folgen einer unwirksamen Befristung eines Mietvertrags

Der Bundesgerichtshof hatte die Frage zu entscheiden, wie ein Mietvertrag auszulegen ist, der eine unwirksame Befristung enthält. Mieter und Vermieter hatten bei Abschluss des Vertrags auf Verlangen des Mieters vereinbart, dass das Mietverhältnis für die Zeit von sieben Jahren geschlossen wird, mit der Möglichkeit einer zweimal dreijährigen Verlängerungsoption. Der Vermieter kündigte vor Ablauf der Befristung das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs und berief sich auf die Unwirksamkeit der vertraglichen Vereinbarung.
Nach Auffassung des Gerichts war die zwischen den Parteien vereinbarte Befristung unwirksam, weil die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht vorlagen. Deshalb gilt der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke ist durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Dabei ist zu berücksichtigen, was die Parteien möglicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Da beide Seiten bei Vertragsschluss ein längerfristiges Mietverhältnis eingehen wollten, gilt der beiderseitige Kündigungsverzicht für die Dauer der unwirksamen Vereinbarung weiter. Die Kündigung des Vertrags wegen Eigenbedarf ist deshalb unwirksam.
Diese Entscheidung steht im Widerspruch zur bisherigen Rechtsprechung. Danach war ein beiderseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht von mehr als vier Jahren wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam. Durch die nunmehr eingeführte ergänzende Vertragsauslegung bei unwirksamen Zeitmietvertragsklauseln lässt sich faktisch ein deutlich längerer beiderseitiger Kündigungsschutz erreichen.